Menu
Sign in
@ Contact
Search
×

Email

Password

Nama

Email

Password

Ulangi Password


×

Email

Password


×

Nama

Email

Password

Ulangi Password


×

Pencarian


×

INVESTOR.id


Alamat Redaksi :
BeritaSatu Plaza 11th Floor, Suite 1102 Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 35-36 | Jakarta 12950

Telpon:
+6221-29957555 | Fax: +6221-5200072

Email:
subscription.services@beritasatumedia.com

Transaksi Properti

Senin, 25 Juni 2018 | 09:16 WIB
Oleh Boy Hazuki Rizal

Setiap orang pasti butuh tempat tinggal, bisa berupa rumah, apartemen, ataupun rumah toko (ruko) buat yang mau sekalian buka usaha. Untuk mendapatkan tempat tinggal yang sesuai dengan kemauan tentu ada harganya, dan biasanya tidak murah. Ada harga ada rupa, begitu kira-kira perumpamaannya.

Misalnya, kita sudah cocok dengan sebuah rumah, lokasinya sudah pas, lingkungannya juga sudah OK, maka dalam melakukan transaksi, selain harga dan lokasi yang sudah cocok, ada beberapa hal namun penting yang perlu menjadi perhatian.

Pertama, status sertifikat. Namanya jual beli rumah adalah jual beli legalitas dari properti tersebut. Anda sebagai pembeli perlu teliti dan jeli dalam membeli. Perhatikan status dari sertifikat tersebut. Bila statusnya adalah Hak Guna Ba­ngunan (HGB), lihat kapan tanggal berakhirnya HGB tersebut? Bi- asanya HGB punya masa berakhir 20 tahun. Kalau misalnya tanggal berakhir HGB tersebut sudah mepet dengan tanggal akad jual beli di depan notaris, maka tanyakan pada notaris, apakah sertifikat tersebut masih cukup waktu untuk di- upgrade ke SHM (Sertifikat Hak Milik) atau harus diperpanjang dulu sebagai HGB.

Apalagi jika Anda menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari bank, sertifikat tersebut tidak bisa langsung diikat oleh bank dalam APHT (Akte Pengikatan Hak Tanggungan). Mengapa? Normalnya, begitu akad jual beli, maka sertifikat akan dipasang hak tanggungan oleh bank, tapi karena kondisi tidak normal, alias waktu yang mepet atas masa HGB yang sudah mau berakhir, maka upgrade  dilakukan atas nama penjual dulu,  baru kemudian dibaliknamakan atas nama pembeli.

 

Hal itu dilakukan karena proses peningkatan hak, lebih cepat daripada proses balik nama. Sambil menunggu proses balik nama, bank sudah dapat melakukan proses pengikatan hak tanggungan. Hal ini juga akan lebih aman, karena proses balik nama ke nama pembeli, dengan status sudah upgrade ke SHM.

Yang kedua, tanggal lahir penjual di sertifikat. Kemungkinan kesalahan pada tanggal lahir/ bulan/tahun penjual itu selalu ada. Misalnya, tanggal lahir penjual yang tertera di sertifikat adalah 27-07-1976, ternyata setelah dicek di KTP (Kartu Tanda Penduduk) penjual, tertera 27-06-1976. Yang benar adalah yang di KTP. Ke­salahan penulisan di sertifikat bisa terjadi karena kesalahan pihak notaris yang mengutip atau bisa juga karena kesalahan pihak BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Jika hal itu terjadi, penjual harus minta formulir PM1 ke kelurahan tempat penjual berdomisili, untuk menyatakan bahwa data tersebut merupakan orang yang sama. Jika sertifikat dipegang oleh penjual, tidak diagunkan ke bank, maka bisa mintakan perbaikan data di sertifikat tersebut melalui notaris. Biasanya notaris terakhir yang namanya tercantum di sertifikat tersebut. Agak repot memang, tapi ke depannya akan lebih aman bagi Anda bila menjual kembali, ka- rena kesalahan di sertifikat sudah diperbaiki.

Yang ketiga, nominal pajak harus dihitung dengan teliti. Meskipun sebelum transaksi, penjual dan pembeli sudah diinformasikan oleh pihak notaris bahwa masing-ma­ sing akan dikenakan pajak sebesar 2,5% dan 5%, namun nominalnya tetap harus diperiksa. Ilustrasinya sebagai berikut, asumsikan untuk kepentingan perhitungan pajak contoh ini, nilai tertinggi antara NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ada di PBB (Pa- jak Bumi dan Bangunan) dan nilai transaksi, sebesar Rp 7,2 miliar, maka penjual akan dikenakan pajak 2,5% dari Rp 7,2 miliar.

Sementara untuk pembeli, total transaksi akan dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) sebesar Rp 80 juta. Sehingga nominal pa- jak yang dibayarkan sebesar 5% x (Rp 7,2 miliar – Rp 80 juta) = Rp 358.500.000. Namun, notaris me­ngutip Rp 385.500.000. Sehingga ada selisih kelebihan bayar sebesar Rp 27 juta (Rp 385,5 juta – Rp 358,5 juta). Bayangkan Anda sudah harus bayar pajak sebesar ini, masih juga ada kesalahan yang merugikan

Anda sebagai pembeli. Kesalahan itu bisa jadi karena kekurangtelitian notaris atau memang kesengajaan karena angkanya mirip-mirip, sehingga pihak penjual diasumsikan tidak akan melakukan perhitungan ulang dan percaya saja atas perhitungan notaris. Nah, di sinilah Anda seba- gai pembeli harus teliti, cek dan recek, karena jelas-jelas pembeli dirugikan oleh pihak notaris. Jika ini terjadi, mintalah kepada pihak notaris untuk mengoreksi tagihan pajak penjual tersebut, sehingga pada saat disetorkan ke negara, sudah tepat dan benar.

Yang keempat, informasi status tanah. Sebelum membeli, Anda perlu keyakinan atas status kepemilikan tanah dan bangunan tersebut. Atau bila sertifikat masih diagunkan oleh penjual, maka ada cara untuk ‘mengintipnya’, yaitu dengan meminta Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mengeluarkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) atas sertifikat tersebut. Hal ini bisa dilakukan lewat notaris. DalamSKPT nanti akan terlihat, siapa pemilik, status sertifikat dan catatan atas sertifikat tersebut. Dalam catatan, bisa terlihat sertifikat tersebut dia- gunkan ke mana saja dan bila ada catatan lain menyangkut sertifikat tersebut, akan terlihat pula di situ.

Yang  kelima, bila mengajukan pinjaman rumah (KPR) ke bank, ajukan ke lebih dari satu bank. Ini untuk memberikan pilihan kepada Anda, bank mana yang lebih cepat dalam proses dan lebih tinggi plafon (nilai pinjaman) yang diberi-kan. Contohnya, Anda membeli rumah dengan pengajuan plafon Rp 5 miliar, maka proses pertama yang akan dilakukan bank adalah melakukan appraisal (penilaian) terhadap rumah yang akan dibeli.

Beberapa bank menggunakan jasa penilai independen seperti Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP), namun ada juga beberapa bank yang cukup dengan penilai internal ( internal appraiser ). Ini tergantung dengan nominal yang akan dipinjam. Dengan adanya beberapa bank dan beberapa appraisal , akan terli- hat bank mana yang memberikan penilaian paling tinggi. Selain itu yang paling penting adalah service yang diberikan bank, karena ini akan berdampak pada pelaksanaan akad jual beli.

Tidak ada jaminan bahwa bank dengan nama besar pasti lebih baik, bisa saja service- nya lambat dan tidak canggih (baca: kurang profesional). Dan ini bisa bikin senewen kalau diikuti polanya. Dengan pengajuan kepada lebih dari 1 (satu) bank, misalnya 4 (empat) bank sekaligus, akan terlihat bank mana yang memberikan service lebih baik.

Yang keenam, PBB tahun berjalan pada saat transaksi, seyogianya ditanggung oleh penjual. Meskipun transaksi dilakukan di awal tahun, misal Januari, sementara PBB baru muncul pada Maret, maka penjual yang tetap harus membayarkan. Untuk hal ini, bisa dibuatkan perjanjian, bahwa biaya PBB yang timbul pada tahun dilaksanakannya transaksi jual beli menjadi kewajiban penjual, sehingga tidak ada dispute di kemudian hari.

Yang ketujuh, pengosongan rumah. Bila Anda membeli rumah yang masih dihuni oleh penjual, perlu kiranya dibuatkan perjan- jian pengosongan rumah. Kalau misalnya pihak penjualnya kooperatif, tidak masalah, namun jika penjualnya ada tanda-tanda kurang baik, maka perlu dibuat secara jelas hitam di atas putih. Ini bisa dilakukan pada saat perjanjian awal seperti Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Wajar bila penjual meminta waktu kepada pembeli dalam batas waktu yang wajar untuk mengosongkan rumah. Hal ini bisa dirundingkan dan disepakati terlebih dahulu, kapan dan berapa lama waktu pengosongan rumah. Orang Indonesia terkenal dengan kekelu- argaannya, sehingga bisa diartikan dua: positif atau negatif. Kalau positif, bisa mempercepat proses pengosongan atau sebaliknya.

Bisa disimpulkan dari tips tersebut di atas, semua pihak harus beritikad baik dan bekerja sama sebelum dan sesudah melakukan transaksi jual beli properti, dan pentingnya dibuatkan perjanjian secara tertulis. Mengenai angka- angka, baik penjual maupun pembeli harus ekstra teliti, karena ketidaktelitian maupun kelalaian pihak lain bisa berarti kerugian bagi penjual atau pembeli.

Boy Hazuki Rizal , Biro Perencana Keuangan Rizal Planner dan Rekan

Editor : Gora Kunjana (gora_kunjana@investor.co.id)

BAGIKAN