Menu
Sign in
@ Contact
Search
×

Email

Password

Nama

Email

Password

Ulangi Password


×

Email

Password


×

Nama

Email

Password

Ulangi Password


×

Pencarian


×

INVESTOR DAILY


Alamat Redaksi :
BeritaSatu Plaza 11th Floor, Suite 1102 Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 35-36 | Jakarta 12950

Telpon:
+6221-29957555 | Fax: +6221-5200072

Email:
subscription.services@beritasatumedia.com
Suasana sebuah pusat perbelanjaan di kawasan bisnis Jakarta. Foto ilustrasi: Investor Daily/DAVID GITA ROZA

Suasana sebuah pusat perbelanjaan di kawasan bisnis Jakarta. Foto ilustrasi: Investor Daily/DAVID GITA ROZA

Melongok Bisnis Ruang Ritel di Tengah Pandemi

Minggu, 2 Agustus 2020 | 06:27 WIB
Edo Rusyanto (edo_rusyanto@investor.co.id)

ORANG-ORANG antre dengan tertib. Satu per satu melangkah sesuai petunjuk yang disediakan untuk menuju tempat mencuci tangan. Sebelum masuk ke dalam gedung, petugas yang dilengkapi alat pelindung diri, mengukur suhu tubuh para pengunjung dengan thermometer digital.

“Suhu saya 36,3 derajat,” ujar seorang pengunjung pusat perbelanjaan modern di kawasan Depok, Jawa Barat kepada rekannya, belum lama ini.

Begitulah sekilas pemandangan yang dijumpai Investor Daily di salah satu mal di kawasan Depok yang berbatasan dengan kota Jakarta. Para pengunjung dan karyawan mal menerapkan protokol kesehatan yang dianjurkan pemerintah guna memperkecil peluang penyebaran corona virus disease 2019 (Covid-19). Mereka memakai masker, menjaga jarak, dan mencuci tangan.

Aktivitas pusat perbelanjaan modern atau mal sempat ditutup sekitar tiga bulan setelah mencuatnya kasus Covid-19 di Indonesia pada awal Maret 2020.

Jam operasional pasar pertokoan dalam masa PSBB transisi. Foto: SP/Joanito De Saojoao
Jam operasional pasar pertokoan dalam masa PSBB transisi. Foto: SP/Joanito De Saojoao

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta menerapkan Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB). Selanjutnya, Pemprov menerapkan PSBB transisi yang berlangsung hingga tulisan ini dibuat.

Saat PSBB transisi itulah aktifitas pusat perbelanjaan di mal kembali menggeliat walau belum pulih sepenuhnya. “Kami hanya buka hingga pukul 20.00 WIB,” ujar seorang karyawan di mal yang terletak di Jakarta Timur, kepada Investor Daily, baru-baru ini.

Selain jam operasional yang belum pulih seperti sebeum ada Covid-19, jumlah orang yang berkunjung ke mal pun anjlok drastis. Warga belum sepenuhnya merasa secure walau protokol kesehatan diterapkan cukup ketat.

Warga banyak yang berbelanja secara daring. Tentu, selain juga dipengaruhi persoalan daya beli masyarakat.

Pasokan Menyusut

Suasana pengunjung saat dibukanya kembali Lippo Mall Tamini Square di Jakarta Timur, Senin (15/6/2020). Foto: SP/Joanito De Saojoao.
Suasana pengunjung saat dibukanya kembali Lippo Mall Tamini Square di Jakarta Timur. Foto: SP/Joanito De Saojoao.

Pandemi Covid-19 berdampak pada pasokan ruang ritel modern di Jakarta dan sekitarnya. Dari sekitar 285 ribu meter persegi (m2) ruang ritel yang akan masuk sebanyak 40% di antaranya terpaksa menunda.

“Tahun 2020, rencananya ada sekitar 285 ribu meter persegi ruang ritel yang akan masuk dari 10 proyek yang dikembangkan developer. Namun, sebanyak 40%-nya kemungkinan tertunda. Salah satunya yang sudah konfirmasi menunda adalah Pondok Indah Mall III,” ujar Syarifah Syaukat, senior advisor research Knight Frank Indonesia, dalam diskusi virtual di Jakarta, Kamis (23/7).

Dia menambahkan, sekalipun demikian, 60% lainnya juga berpotensi tidak bergulir mulus mengingat pandemi berdampak pada penurunan tingkat kunjungan ke pusat perbelanjaan moderen. Penerapan Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) membuat pusat perbelanjaan di Jakarta tutup selama sekitar dua bulan.

“Sebanyak 60% lainnya belum tentu lancer karena kondisi yang ada saat ini sangat menantang. Secara akumulasi, jumlah ruang ritel di Jakarta dan sekitarnya saat ini tercatat 4,74 juta meter persegi,” tuturnya.

Data Knight Frank menyebutkan, rencananya sebanyak 39% pasokan ruang ritel anyar berada di kawasan pusat bisnis (central business district/ CBD) Jakarta. Umumnya, ruang ritel itu terintegrasi di dalam proyek property terpadu (mixed use development).

Menurut Syarifah, dari sisi tingkat keterisian (okupansi), ruang ritel di Jakarta dan sekitarnya cenderung stagnan pada 2020 dibandingkan 2019.

Saat ini, okupansi 86,7% terutama untuk grade A dan premium grade. Tahun lalu, okupansi sebesar 86,8%. Artinya, saat ini, okupansi menurun 0,1%.

“Pada semester II-2020, tantangan lebih besar untuk terjadi koreksi okupansi. Hal itu terjadi karena beberapa peritel habis masa sewanya. Karena itu, butuh kolaborasi antara pengelola dengan penyewa, sedangkan bagi ritel grade C perlu memikirkan strategi bertahan dalam menghadapi new normal,” jelas Syarifah.

Suasana Dine at The Park saat malam hari di Tribeca Park, Central Park dan Neo Soho Mall, Jakarta. ( Foto: Istimewa )
Suasana Dine at The Park saat malam hari di Tribeca Park, Central Park dan Neo Soho Mall, Jakarta. ( Foto: Istimewa )

Donan Aditria, associate director  Research & Consultancy Knight Frank Indonesia, menambahkan, semester II-2020, kondisi bisnis ritel akan lebih menantang karena setiap bulan ada habis masa sewanya.

“Kami melihat akan ada penurunan terutama di grade B dan grade C. Kedua grade itu akan tertekan pada semester II-2020. Ada penurunan 10% dari okupansi yang sekarang,” tuturnya.

Dia mengatakan, ada indikasi para peritel asing menunda rencana masuk ke Jakarta dan sekitarnya. Peritel yang berlokasi di mal harus bertahan hidup atau keluar dari mal, lalu berdiri di gedung sendiri dengan lokasi yang berbeda untuk menjemput bola. Peritel besar terlihat mulai mempelajari kemungkinan keluar dari mal.

“Kondisi ini akan mendorong permintaan lahan komersial,” ujar Donan.

Untuk peritel kecil, kata dia, pilihannya dapat bertahan di mal dengan menata ulang lay out gerainya serta mengkombinasikan dengan online. Konsultan properti lainnya, yakni Cushman & Wakefield menilai pandemi membuat bisnis mal atau pusat perbelanjaan modern di Jakarta terganggu.

“Dampak Covid 19 membuat proyek pembangunan komersial dan ritel dihentikan sementara sampai virus mereda. Kini, masih belum pasti sampai kapan pembangunan dihentikan,” ungkap Director Strategic Consulting Cushman & Wakefield, Arief Rahardjo, dalam siaran pers, di Jakarta, baru-baru ini.

Director Research & Advisory Cushman & Wakefield Arief Rahardjo. Foto: linkedIn.com
Director Research & Advisory Cushman & Wakefield Arief Rahardjo. Foto: linkedIn.com

Dia menjelaskan, beberapa proyek seperti Green Sedayu Mall dan Senayan Park yang semula dijadwalkan selesai pada kuartal I-2020, terpaksa menunda jadwal pembukaan. Bahkan, lebih dari 205.000 meter persegi (m2) ruang_ritel_diperkirakan memasuki pasar Jakarta pada 2020 terpaksa mundur ke beberapa kuartal berikutnya. Sementara itu, untuk tingkat hunian ruang ritel selama kuartal I-2020 relatif stabil di angka 80,8%, penurunan hanya 0,3% sejak kuartal terakhir.

Peritel akan lebih berhatihati dalam hal ekspansi dan relokasi. Diperkirakan tingkat kekosongan secara umum bisa meningkat kedepannya.

Sebelum penyebaran Covid-19 di Jakarta diumumkan pada awal Maret 2020, bioskop FLIX membuka lokasi ketiga di Mall of Indonesia, Jakarta yang merupakan bioskop terbesar dengan konsep gaya hidup dan ramah lingkungan. KKV, toko koleksi gaya hidup dari Tiongkok juga membuka toko_flagship_pertamanya di Central Park Mall Jakarta.

Berdasarkan data per kuartal, tidak ada peningkatan rata-rata sewa yang terlihat di pasar_ritel_Jakarta, sementara _service charge_meningkat 1,0% pada awal 2020 dengan harga Rp 188.700 per m2.

Sektor F&B, fashion, hiburan, dan layanan lainnya sangat sulit mendapatkan konsumen akibat Covid-19 dan telah menutup beberapa toko sementara. Penyewa telah meminta bantuan sewa kepada pemilik gedung dalam membayar ciclan dan keuangan mereka.

Tiga Tahun

anton sitorus
anton sitorus

Sementara itu, konsultan property Savills Indonesia menyebutkan bahwa pasokan ruang ritel selama kurun waktu tiga tahun akan mencapai 450 ribu m2. Pasokan itu berasal dari 18 proyek yang akan selesai dalam rentang 2020-2022.

“Rata-rata ritel yang bakal masuk di Jakarta tersebut untuk kelas menengah atas dan kelas atas,” ungkap_Head of Research and Consultancy Savills Indonesia, Anton Sitorus dalam siaran pers, di Jakarta, beberapa waktu lalu.

Menurut Anton, sebagian besar pasokan yang akan datang dikategorikan sebagai mal untuk kelas menengah ke atas, mewakili 60% dari pasokan masa depan, sedangkan sisanya adalah mal kelas atas. Lokasi mal terkonsentrasi di Jakarta Utara sebesar 28%, Jakarta Selatan 27%, dan Jakarta Pusat 26%. Lalu, Jakarta Barat dan Jakarta Timur masingmasing menyumbang 12% dan 7%.

“Jadi ada beberapa proyek yang sebelumnya dijadwalkan selesai pada kuartal terakhir 2019 ditunda pembukaannya. Sebagian besar karena pekerjaan konstruksi yang molor. Pusat-pusat itu akan dibuka untuk perdagangan pada awal 2020. Jika selesai, segera akan ada dua pusat baru di area SCBD (D8 dan Elysee) dan satu mal baru di area Senayan (Spark),” kata Anton.

Pusat-pusat perbelanjaan yang akan datang menjadi tambahan baru untuk pasokan ritel di kawasan pusat bisnis (central business district/CBD) Jakarta yang tidak melihat perkembangan baru dalam beberapa tahun terakhir.

Kawasan SCBD Jakarta. Foto: scbd.com
Kawasan SCBD Jakarta. Foto: scbd.com

Menanggapi tren saat ini, para pengembang mengadopsi konsep gaya hidup di mal mereka dengan konten yang signifikan pada F&B dan pengecer rekreasi.

Dengan lebih banyak pusat gaya hidup, CBD akan dianggap sebagai lokasi paling trendi dan trendi di ibu kota.

Dengan basis populasi yang besar dan meningkatnya konsumen menengah, kata Anton, Indonesia terus menarik investor asing. Tumbuhnya minat investor untuk memperoleh mal di Indonesia mengumpulkan banyak perhatian pada 2019. Transaksi penting termasuk NWP Retail (Nirvana Wastu Pratama),_platform mal perbelanjaan ritel independen terbesar di Indonesia yang didukung oleh Warburg Pincus, mengambil alih mal dari kelompok Lippo.

NWP menandatangani perjanjian penjualan dan pembelian bersyarat untuk membeli lima_mal_yang berlokasi di seluruh negeri pada akhir 2019 dengan harga yang dilaporkan Rp1,8 triliun. Kesepakatan tersebut menandai peningkatan partisipasi operator internasional di pasar ritel Indonesia, menyusul ekspansi pengembang ritel Korea dan Jepang..

Editor : Gora Kunjana (gora_kunjana@investor.co.id)

Sumber : Investor Daily

BAGIKAN