Menu
Sign in
@ Contact
Search
×

Email

Password

Nama

Email

Password

Ulangi Password


×

Email

Password


×

Nama

Email

Password

Ulangi Password


×

Pencarian


×

INVESTOR DAILY


Alamat Redaksi :
BeritaSatu Plaza 11th Floor, Suite 1102 Jl. Jend. Gatot Subroto Kav. 35-36 | Jakarta 12950

Telpon:
+6221-29957555 | Fax: +6221-5200072

Email:
subscription.services@beritasatumedia.com
Sahat M Sihombing, Pengamat Keuangan
dan Perbankan

Sahat M Sihombing, Pengamat Keuangan dan Perbankan

Land Banking, Solusi Masalah Perumahan

Kamis, 17 September 2020 | 09:34 WIB
Sahat M Sihombing *)

Dalam salah satu media online, Dirjen Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), Khalawi Abdul Hamid menyebutkan setidaknya ada tiga kendala yang dihadapi para pengembang rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di daerah perkotaan, yakni masalah keterbatasan lahan, regulasi daerah, dan pembiayaan.

Depok Pemerintah telah berupaya maksimal untuk mengatasi kekurangan kebutuhan atau backlog 7,6 juta rumah unit melalui pengembangan hunian secara vertical (rumah susun/rusun) maupun secara horizontal yaitu pengembangan perumahan skala besar. Namun dalam praktiknya sangat banyak problem yang dihadapi, khususnya tingginya pengaduan masyarakat atas sengketa rusun serta persoalan hukum pembebasan tanah untuk perumahan skala besar.

Problematika Rumah Susun

Pengembangan rusun dipercaya sebagai solusi atas masalah terbatasnya lahan di kota-kota besar seperti DKI Jakarta. Pengembangan rusun di Indonesia sebagai alternatif pengembangan rumah tapak, diwarnai dengan menjamurnya sengketa antara konsumen dan pelaku pembangunan (developer).

Masalah yang paling dominan adalah belum terbitnya Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun). Konsumen umumnya ‘buta hukum’ atas proses terbitnya SHM Sarusun. Sehingga tidak sedikit konsumen yang belum mendapatkan SHM Sarusun, hingga bertahun-tahun hanya mengantongi dokumen Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB ini bukan bukti peralihan hak atau bukan merupakan bukti kepemilikan atas unit rusun tersebut.

Tidak sedikit pengaduan tentang hal ini yang sudah dilayangkan ke lembaga perlindungan konsumen, namun belum menemukan solusinya.

Persoalan SHM Sarusun diawali dari pemasaran awal (pre project selling) dilakukan, di mana umumnya konsumen tidak terinformasi status kepemilikan lahan apakah hak milik developer atau Hak Guna Bangunan (HGB) atas Hak Pengelolaan (HPL), di mana HPL ini adalah milik instansi pemerintah. SHM Sarusun berupaHGB atas Hak Milik developer berbeda dengan SHM Sarusun berupa HGB atas HPL. SHM Sarusun berupa HGB atas HPL memiliki jangka waktu terbatas dan pada saat jatuh tempo, belum tentu dapat izin perpanjangan HGB dari instansi pemerintah pemegang HPL. Kasus seperti ini sudah sering menjadi penyebab munculnya sengketa konsumen dan developer.

Selain masalah status kepemilikan lahan, konsumen umumnya juga tidak terinformasi mengenai Izin Mendirikan Bangunan (IMB) rusun apakah sudah terbit atau belum. Ketentuan pemerintah daerah (pemda) yang memperbolehkan izin pendahuluan (IP)

IMB tidak jarang menyebabkan penyimpangan konstruksi bangunan rusun, sehingga pertelaan dan akta pemisahan rusun tidak disetujui pemerintah daerah (pemda), karena tidak memenuhisyarat untuk didaftarkan ke kantorBadan Pertanahan Nasional (BPN) setempat guna penerbitan buku tanah serta penerbitan salinan SHM Sarusun.

Dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rusun (UU Rusun), sebenarnya tidak dikenal istilah IP IMB tapi IMB sebagai syarat utama yang harus dikantongi developer sebelum melakukan pembangunan dan pemasaran proyek. Di dalam UU Rusun, diatur ketentuan bahwa developerdapat memasarkan dan menandatangani Perjanjian Persetujuan Jual Beli (PPJB) setelah mengantongi IMB rusun, bukan IP IMB rusun.

Dalam beberapa kasus terdapat juga masalah peruntukan IMB untuk wisma (bukan untuk rusun) tapi developer menjual sebagai unit rusun, sehingga pemda tidakakan menyetujui pertelaan dan akte pemisahan rusun sehingga SHM Sarusun-nya terkendala untuk diterbitkan.

Secara aturan hukum, pengembangan rusun di Indonesia juga memiliki problem mendasar, yaitu belum adanya petunjuk teknis UU Rusun dalam bentuk peraturan pemerintah (PP). Padahal di dalam UU Rusun disebutkan bahwa petunjuk teknis akan diatur dalam bentuk PP. Untuk mengatasi problem rumah susun, penerbitan PP ini sudah menjadi suatu keharusan dan diperlukan harmonisasi dengan aturan hukum di tingkat kementerian maupun tingkat di bawahnya seperti peraturan daerah.

Problematika Perumahan Skala Besar

Dekade 80-an, di Indonesia mulai gencar dikembangkan perumahan skala besar oleh swasta, dan salah satu yang dianggap berhasil adalah BSD City. BSD ini mulai dikembangkan tahun 1984 dan mulai berkembang pesat sejak tahun 2002 sejak diambil alih oleh Sinar Mas Group. Contoh yang gagal adalah Perumahan Skala Besar Bumi Maja di Kawasan Tangerang-Rangkasbitung.

Akses transportasi massal yang belum mendukung merupakan salah satu penyebab utama gagalnya perumahan Bumi Maja. Perumahan skala besar mampu menjadi trigger dalam pengembangan kota, seperti misalnya perumahan skala besar Driyorejo yang dikembangkan tahun 90-an, menjadi pemicu berkembangnya kota Gresik di Jawa Timur.

Persoalan utama pengembangan perumahan skala besar adalah penyediaan tanah yang membutuhkan biaya pembebasan tanah tidak sedikit.

Di Indonesia, peran pengembang besar dalam pembebasan tanah sangat dominan dibandingkan dengan peran perusahan negara seperti BUMN.

Kita perlu berkaca pada peristiwa gagalnya pengembangan perumahan skala besar Bumi Maja yang menyebabkan besarnya nilai kredit macet di sektor perbankan yang peruntukannya untuk pembebasan lahan di Bumi Maja. Hingga kini perumahan Bumi Maja masih merupakan ‘lahan tidur’ yang sebenarnya memiliki potensi sebagai perumahan skala besar namun mengandung problem hukum pertanahan, minimnya infrastruktur permukiman seperti air bersih, serta kurang memadainya transportasi massal untuk pengembangan perumahan skala besar.

Land Banking sebagai Solusi

Pengadaan lahan itu perlu dikelola karena pasar lahan tidak dapat memenuhi asumsi adanya informasi yang penuh dan seimbang antara pembeli dan penjual yang mengakibatkan harga tidak ditentukan semata-mata oleh jumlah permintaan dan penawaran (Evans, 2004), sehingga pasar lahan merupakan pasar yang tidak efisien (Harrison, 2010). Harga lahan di Indonesia saat ini cenderung mengikuti teori ini karena dominasi peran swasta dalam penguasaan lahan perumahan.

Pengadaan lahan inilah yang akan menjadi fungsi utama land banking. Negara Belanda sebagai salah satu pencetus konsep land banking membedakan praktiknya dalam tiga kelompok, yaitu exchange land banking, financial instrument, dan land banking as developer.

Dalam kategori exchange land banking, yang mana lahan yang dibeli selanjutnya diper tahankan untuk sementara waktu sebelum lahan tersebut dilepaskan/dipertukarkan dengan pihak ketiga. Sebagai financial instrument, land banking dilakukan pemerintah dengan membeli lahan untuk kemudian disewakan kepada para petani dengan periode yang lama.

Sebagai developer, land banking pada umumnya dilakukan oleh sek tor swasta dengan cara melakukan pembelian tanah dalam jumlah besar dengan harapan di masa depan akan ada perubahan fungsi atas lahan tersebut (spekulasi) dan sepertinya inilah yang terjadi di Indonesia hingga saat ini. Peraturan yang mendukung implementasi land banking sebenarnya sudah cukup memadai.

Presiden Jokowi baru saja menerbitkan Peraturan Presiden Republik Indonesia (Perpres) Nomor 66 Tahun 2020 tentang Pendanaan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dalam Rangka Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional, yang mengatur bahwa pendanaan ditujukan untuk pengadaan tanah bagi proyek strategis nasional yang dilaksanakan oleh Kementerian/Lembaga dan/atau BUMN.

Objek pengadaan tanah adalah tanah instansi, berupa barang milik negara/daerah dan milik BUMN/BUMD, tanah wakaf, tanah kas desa, aset desa, dan kawasan hutan.

Dalam hal terdapat kebutuhan percepatan pengadaan tanah bagi proyek strategis nasional, menteri/kepala dapat menggunakan dana badan usaha terlebih dahulu untuk pendanaan pengadaan tanah.

Oleh karena itu, pembentukan land banking sudah saatnya diwujudkan. Namun diperlukan political courage untuk mewujudkannya melalui sinergi antarkementrian yang terkait dengan perumahan dan permukiman.

*) Dosen Pasca Sarjana PPM, Mahasiswa Magister Hukum UKI

Editor : Gora Kunjana (gora_kunjana@investor.co.id)

Sumber : Investor Daily

BAGIKAN