Industri Properti Pulih, 2023 Properti Bakal Kuat Hadapi Krisis

JAKARTA, Investor.id – Setelah melewati masa pandemi yang berlangsung lebih dari 2 tahun, perekonomian Indonesia telah menunjukkan pemulihannya. Termasuk industri properti sudah semakin mengarah ke kondisi normal, dimana tahun 2022 dianggap menjadi tahun pulihnya industri properti di tanah air.

Country Manager Rumah.com Marine Novita, menjelaskan, seiring dengan pulihnya perekonomian pasca pandemi dan didukung oleh mobilitas masyarakat yang sudah kembali normal, maka tren pembelian properti kembali dilirik oleh para pembelinya baik konsumen akhir (end user) maupun investor.

“Namun demikian, situasi pasar properti pada tahun 2023 akan kembali menghadapi tantangan. Ancaman resesi dan kenaikan suku bunga global akan membuat penjual dan penyedia suplai hunian berhati-hati dalam membuat keputusan,” jelas Marine.

Penguatan Dollar Amerika Serikat diperkirakan masih akan berlangsung lama, karena kondisi makro ekonomi masih dalam ketidakpastian akibat perang Rusia-Ukraina serta kenaikan suku bunga federal Amerika Serikat.

Dollar Amerika Serikat menguat tidak hanya terhadap Rupiah melainkan juga mata uang lainnya namun Rupiah jadi salah satu mata uang yang paling kuat bertahan dengan pelemahan yang relatif sedikit.

Salah satu kunci kuatnya Rupiah adalah posisi Indonesia sebagai produsen komoditas khususnya terkait energi seperti batubara, gas, dan minyak nabati. Masalahnya, komoditas energi ini juga diperlukan dalam produksi bahan-bahan konstruksi bangunan seperti besi dan semen. Karena itu, para pengembang properti sudah mulai melaporkan dan mengeluhkan naiknya ongkos produksi yang berimbas pada kenaikan harga properti.

Marine menambahkan, kenaikan harga bahan konstruksi bangunan hanya salah satu faktor dalam kenaikan indeks harga properti. Setidaknya ada dua faktor lain yaitu pertama adalah permintaan terhadap properti juga meningkat selama tiga kuartal terakhir mengiringi pulihnya ekonomi dari pandemi dan selesainya beberapa infrastruktur yang memudahkan akses pemukiman.

Sedangkan faktor kedua pendorong kenaikan indeks harga properti adalah suku bunga perbankan. Kebijakan suku bunga acuan BI-7 Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) di tingkat 3,5% selama 18 bulan hingga awal semester dua 2022 mendorong perbankan untuk ikut menurunkan suku bunga KPR dan KPA menjadi sekitar 7,7 % secara rata-rata di tahun 2022 sehingga memudahkan mereka yang ingin membeli rumah.

“Dalam data terakhir yang kami himpun, suku bunga KPR per Oktober 2022 secara agregat masih belum mengalami kenaikan, walaupun tren penurunannya kemungkinan tidak akan berlanjut,” katanya.

Suku bunga acuan BI7DRR mulai naik bertahap hingga mencapai 5.25 % di bulan November 2022. Dampak kenaikan suku bunga BI terhadap rata-rata bunga KPR dan KPA sudah mulai terlihat di bulan Oktober 2022 setelah lebih dari satu tahun suku bunga hunian ada dalam tren menurun karena suku bunga acuan BI yang sempat berada di 3.5 % selama 18 bulan berturut-turut.

“Kenaikan suku bunga acuan ini juga tentu membuat pengembang properti sebagai usaha yang padat modal perlu mengantisipasi kenaikan cost of fund sehingga harga jual ke konsumen juga kemungkinan akan terpengaruh,” katanya.

Indeks Properti 2022

Marine mengungkapkan, data terakhir dari Rumah.com Indonesia Property Market Index yang menunjukkan indeks harga properti naik tipis sebesar 1 % secara kuartalan, sementara secara tahunan naik sebesar 4,9 %.

Kenaikan indeks harga didorong oleh kenaikan harga rumah tapak sebesar 5,8 % per tahun sebaliknya indeks harga apartemen terus turun bak kuartalan maupun tahunan. Sedangkan indeks suplai naik 5,1 % secara kuartalan dan naik 8,2 % secara tahunan. Selain itu permintaan naik 3,7 persen secara tahunan namun secara tahunan turun 1,4 %.

Dari data tersebut dapat disimpulkan bahwa indeks harga properti menunjukkan kenaikan lebih pesat secara tahunan, diikuti dengan perlambatan pertumbuhan suplai. Kenaikan harga properti menunjukkan percepatan secara tahunan, namun mulai mengalami perlambatan secara kuartalan setelah naik cukup pesat di H1 2022.

Tren Penting di 2023

Marine menjelaskan, ancaman resesi memang tidak bisa dipandang sebelah mata. Namun, ada beberapa hal yang bisa menciptakan keyakinan bahwa dampak resesi terhadap Indonesia tidak akan seburuk yang dikhawatirkan dan diperkirakan tidak akan lebih parah jika dibandingkan dengan dampak pandemi selama dua tahun ke belakang.

Semakin dekatnya pemilu 2024 akan membuat tahun 2023 tidak lepas dari memanasnya suhu politik. Namun Marine menjelaskan bahwa sektor properti sebagai kebutuhan primer masyarakat selama ini terbukti sebagai sektor yang tangguh.

Melihat histori dari tahun-tahun pemilu sebelumnya, laju penyaluran kredit hunian relatif resilient. Di tahun 2014 dan 2019 misalnya, laju penyaluran kredit hunian masih bisa tumbuh lebih baik dibanding kredit secara keseluruhan.

“Bahkan di tengah pandemi mulai 2020 dan juga di 2021, penyaluran kredit hunian masih bisa tumbuh bahkan ketika kredit secara keseluruhan sempat turun,” kata Marine.

Editor: Investor.id