Pengembang Perkantoran Tetap Bertahan di Bawah Tekanan

JAKARTA, investor.id – Pandemi Covid-19 benar-benar memukul bisnis ruang perkantoran di Jakarta. Para pengembang pun mengeluarkan jurus bertahan di bawah tekanan.

Data Colliers International Indonesia menyatakan bahwa tingkat kekosongan ruang perkantoran di Jakarta menembus angka sebelum pandemi Covid-19. Karena itu, bisnis ruang perkantoran dinilai masih cukup menantang pada 2023.

“Di Jakarta, ruang kosong yang belum terserap tercatat 3,1 juta meter persegi (m2). Pada 2019, ruang kosong kantor di Jakarta tercatat sekitar 1,7 juta m2,” ujar Ferry Salanto, head of research Colliers International Indonesia, baru-baru ini. Dia menambahkan, sebanyak 65% ruang perkantoran yang kosong itu ada di pusat kawasan bisnis (central business district/CBD).

“Sampai akhir 2023, ruang kosong diproyeksikan naik hingga mencapai 3,3 juta m2 atau naik sekitar 7%. Kenaikan ini utamanya disebabkan oleh pasok baru yang masuk,” ujarnya.

Dia menerangkan, kondisi itu terjadi disebabkan oleh faktor supply yang tinggi. Misal, pada 2023 tambahan ruang perkantoran di atas 300 ribu m2. Jumlah itu dinilai signifikan, sangat tinggi. “Itu terjadi karena proyek gedung perkantoran yang sempat tertunda sebelumnya, namun karena sudah konstruksi sehingga harus selesai tahun ini,” tuturnya.

Data Colliers International Indonesia memperlihatkan bahwa tingkat hunian di CBD Jakarta tercatat sebesar 72,0% pada triwulan pertama 2023. Tambahan ruang perkantoran baru menyebabkan tingkat hunian turun hampir 3% dibandingkan kuartal IV/2022. Di luar CBD, rerata tingkat hunian sebesar 71.9%, cenderung stabil dibandingkan kuartal IV/2022.

“Okupansi ruang perkantoran di Jakarta sepanjang dua tahun terakhir terus turun. Rerata tingkat hunian masih dalam tren turun hingga akhir 2023, baik di CBD maupun di luar CBD,” urai dia.

Di sisi lain, jelasnya, tarif dasar sewa ruang perkantoran di CBD Jakarta tercatat sebesar Rp 246.030 pada kuartal I/2023. Beroperasinya beberapa gedung kelas premium baru membuat perhitungan tarif sewa tumbuh sekitar 3% dibandingkan kuartal IV/ 2022.

Di luar CBD, tambahnya, tarif dasar sewa sebesar Rp 174.759 pada kuartal I/2023, cenderung stabil dibandingkan kuartal IV/2022. Tarif sewa diperkirakan mengalami pertumbuhan secara perlahan terutama didukung oleh proyeksi serapan yang semakin membaik.

“Tarif ada sedikit kenaikan karena secara umum ada pertumbuhan sewa, walau masih minor. Juga karena ada gedung premium baru yang tarifnya lebih tinggi, sehingga harga terlihat naik 3%. Kenaikan tarif itu bukan karena pasar sudah membaik. Secara umum, kondisi tarif sewa flat. Harga masih tertahan,” kata Ferry.

Dia menerangkan, untuk pasar ruang kantor dijual (strata-title) diperkirakan membaik karena akan lebih banyak perusahaan yang membeli ruang kantor. “Hanya saja pemilu 2024 akan sedikit menahan laju investasi di pasar strata-title,” ujar Ferry.

Faktor pemilu, kata dia, biasanya menahan orang untuk berekspansi, bukan membatalkan, tapi menunda investasi. Beberapa investor melihat bagaimana situasi setelah pemilu 2024. “Kita berharap situasi stabil sehingga tren pertumbuhan properti dapat terjaga mengingat sektor perkantoran saat ini masih melambat,” tuturnya. 

Tingkat Hunian

Sementara itu, tingkat hunian (okupansi) ruang perkantoran di Jakarta masih tertekan pada kuartal I/2023 akibat masih terbatasnya permintaan. Hal itu terjadi di pusat kawasan bisnis (central business district/CBD) maupun non-CBD.

“Pada kuartal pembuka tahun 2023, tingkat hunian sektor perkantoran berada di angka 70% untuk CBD dan 71% untuk non-CBD,” ujar Yunus Karim, head of Research JLL dalam keterangan tertulis kepada Investor Daily.

Dia menerangkan, tingkat hunian masih tetap tertekan dikarenakan jumlah permintaan yang masih terbatas dan adanya pasokan gedung kantor yang baru selesai dibangun. Pasokan baru itu masing-masing berada di koridor Sudirman dan Cempaka Putih (Jakarta Pusat).

“Untuk kawasan CBD, pasokan baru lainnya diperkirakan selesai dibangun di area Thamrin pada triwulan ke depan, sehingga berpotensi menambah jumlah pasokan sektor perkantoran sekitar 40 ribu meter persegi,” ujar Yunus.

Data JLL memperlihatkan bahwa satu Gedung perkantoran yang selesai di koridor Sudirman itu adalah Jakarta Mori Tower dengan luas total 90.000 meter persegi (m2). Untuk sisa hingga kuartal IV/2023, hanya Thamrin Nine 2 - Luminary Tower yang diharapkan selesai dan beroperasi penuh dengan luas total 40.000 m2.

Sedangkan untuk kawasan non-CBD, tambahnya, diperkirakan masih ada penambahan sekitar 70 ribu m2 pada 2023 dari dua proyek yang berlokasi di Jakarta Selatan. Satu proyek selesai dan beroperasi penuh pada kuartal I/2023 adalah Lippo Tower @ Holland Village di Jakarta Pusat, dengan luas total sekitar 27.000 m2.

Sementara itu, sewa tetap menurun di semua area non-CBD. Untuk koridor Simatupang, terjadi penurunan sekitar 0,7% quarter on quarter (QoQ) tercatat pada kuartal pembukaan tahun 2023 ini. Mirip dengan tren selama dua tahun terakhir, permintaan tahun ini akan terbatas.

Di sisi lain, mengutip data JLL, perkantoran Grade A mencatatkan serapan bersih positif sekitar 10.000 meter persegi pada kuartal I/2023, sedangkan Grade B dan Grade C terus menghasilkan penyerapan bersih negatif.

Angela Wibawa, head of office Leasing Advisory JLL menambahkan, setelah aktivitas dan permintaan terhadap sektor perkantoran Grade A perlahan meningkat pada 2022, triwulan pertama tahun 2023 kembali menunjukkan keberlanjutan dampak positif dicabutnya PPKM oleh pemerintah.

Dia menjelaskan, dengan kembali normalnya aktivitas sosial ekonomi dan bertambahnya tantangan global, pertimbangan terhadap pemilihan ruang kantor masih amat ditentukan oleh strategi penghematan biaya yang disertai peningkatan kualitas dan mengecilnya kebutuhan ruang masih terus ditemukan. Hal tersebut juga dipengaruhi upaya penyesuaian workplace strategy dan penerapan hybrid working oleh berbagai perusahaan di era transisi menuju endemi ini.

“Situasi ini menyebabkan tingkat hunian perkantoran terus tertekan yang juga berdampak pada harga sewa gedung perkantoran,” kata Angela.

Masih mengutip data JLL, tarif sewa Grade A terus menurun sekitar -2,3% quarter on quarter (QoQ), saat ini rata-rata Rp 216.300 per m2 per bulan. Mempertimbangkan -9% year on year (YoY) pada 2022, untuk tahun 2023 kemungkinan akan memiliki tren yang sama. 

Perubahan Pola Kerja

Sementara itu, Alexander H Kusuma, chief executive officer (CEO) Agung Sedayu Realestat Indonesia (ASRI), mengaku harus merevisi rencana pembangunan perkantoran di Menara Jakarta. Hal itu dilakukan seiring dengan tren permintaan yang berubah pascapandemi Covid-19. “Khusus untuk perkantoran, kami membangun seluas 46 ribu meter persegi,” ujar Alexander kepada Investor Daily.

Luasan ruang perkantoran tersebut berkurang dari rencana awal yang seluas 90 ribu m2. Pengurangan itu dipicu oleh berkurangnya minta pembeli ruang perkantoran pascapandemi Covid-19.

“Pascapandemi Covid-19 terjadi perubaham gaya hidup, tidak saja di Indonesia bahkan di dunia, permintaan ruang perkantoran berkurang. Ada tren membuat satelit office, yang membangun perkantoran tidak di satu lokasi,” ujar Alexander.

Selain gedung perkantoran, kata Alexander, Menara Jakarta yang merupakan pusat gaya hidup terbaru di Jakarta Pusat mencakup apartemen, pusat perbelanjaan, dan hotel bintang lima. “ASRI berkomitmen untuk membangun pusat gaya hidup modern yang terkurasi untuk meningkatkan kualitas hidup masyarakat sekitarnya,” kata dia.

Sementara itu, Ferry Salanto, head of research Colliers International Indonesia mengatakan, sepanjang tahun 2023 akan ada tambahan sekitar 340.000 m2. “Sehingga total pasok ruang kantor di CBD Jakarta akan mencapai 7,4 juta m2 pada akhir 2023,” ujar dia. Kini, tambahnya, di seluruh Jakarta ruang kantor yang tersedia seluas 11,4 juta m2. Ini lumayan tinggi.

Tahun 2023, tegasnya, menjadi cukup menantang untuk industri perkantoran karena tambahan (supply) jumlahnya cukup tinggi, padahal tahun lalu cenderung flat. “Sekalipun demikian, tahun 2023 seharusnya menjadi momentum untuk mulai bergerak, walau belum tinggi,” tutur Ferry.

Dia menambahkan, pada 2024, kondisi bisnis ruang perkantoran bisa lebih baik lagi karena supply-nya tidak terlalu banyak.

Mengutip data Colliers International Indonesia, sepanjang 2023-2025 terdapat 11 proyek gedung perkantoran yang masuk ke Jakarta. Ke-11 proyek itu berkapasitas 504.412 m2 dan tersebar di CBD dan non-CBD Jakarta.

Proyek itu di antaranya adalah The Sima yang terletak di luar CBD Jakarta dengan kapasitas 59.169 m2. Lalu, Luminary Tower di CBD Jakarta berkapasitas 40.565 m2. Selain itu, Menara Jakarta Office Tower di luar CBD Jakarta dengan kapasitas 90 ribu m2. 

Proyek Baru

Ferry mengatakan, sepanjang tahun 2023 akan ada tambahan sekitar 340.000 m2, sehingga total pasok ruang kantor di CBD Jakarta akan mencapai 7,4 juta m2 pada akhir 2023. “Kini, di seluruh Jakarta ruang kantor yang tersedia seluas 11,4 juta m2. Ini lumayan tinggi,” papar dia.

Tahun 2023, tegasnya, menjadi cukup menantang untuk industri perkantoran karena tambahan (supply) jumlahnya cukup tinggi, padahal tahun lalu cenderung flat. “Sekalipun demikian, tahun 2023 seharusnya menjadi momentum untuk mulai bergerak, walau belum tinggi,” tukas Ferry. Dia menambahkan, pada 2024, kondisi bisnis ruang perkantoran bisa lebih baik lagi karena supply-nya tidak terlalu banyak.

Mengutip data Colliers International Indonesia, sepanjang 2023-2025 terdapat 11 proyek gedung perkantoran yang masuk ke Jakarta. Ke-11 proyek itu berkapasitas 504.412 m2 dan tersebar di CBD dan non-CBD Jakarta.

Proyek itu di antaranya adalah The Sima yang terletak di luar CBD Jakarta dengan kapasitas 59.169 m2. Lalu, Luminary Tower di CBD Jakarta berkapasitas 40.565 m2. Selain itu, Menara Jakarta Office Tower di luar CBD Jakarta dengan kapasitas 90 ribu m2. “Total pasok di luar CBD diperkirakan tumbuh 2.5% per tahun selama periode 2023-2025,” ujar Ferry.

Terkait dukungan infrastruktur transportasi dalam bisnis ruang perkantoran, Direktur Utama PT Adhi Commuter Properti Tbk (ACP) Rizkan Firman, pernah mengatakan, dampaknya cukup signifikan terhadap gedung perkantoran.

Dia mencontohkan, salah satu proyek ACP yang terkoneksi langsung dengan LRT Jabodebek yaitu LRT City MTH dengan gedungnya yaitu MTH 27 Office Suites di salah satu CBD utama Jakarta yaitu Jalan MT Haryono. MTH 27 Office Suites merupakan gedung perkantoran 16 lantai yang memiliki skybridge sepanjang 17 meter untuk menghubungkan area komersial LRT City MTH dengan Stasiun LRT Ciliwung yang berpotensi mendatangkan traffic sekitar ribuan orang setiap harinya.

“Saat ini, seluruh lantai kantor pada gedung MTH 27 Office Suites telah fully occupied oleh PT Adhi Karya dengan area komersial yang dikhususkan untuk penyewa segmen Food & Beverages. Adanya skybridge yang terhubung dengan area komersial MTH 27 Office Suites menjadikan area ini banyak diminati oleh calon tenant untuk mengembangkan usahanya,” ujar Rizkan.

Hal itu terbukti dengan beberapa tenant yang sudah masuk maupun akan segera masuk dalam waktu dekat, di antaranya adalah Elarte Sport Cafe, Roti Boy, Indomaret Point, dan segera menyusul Trickburger dan Ketjap Bistro.

Dalam kaca mata Ferry, properti yang terintegrasi dengan moda transportasi publik seperti MRT dan LRT dapat menarik calon pembeli terhadap proyek-proyek transit oriented development (TOD).

Editor: Jauhari Mahardhika